1 原状回復費用とは何か
アパートなどの物件の賃借人は、賃貸借契約が終了し、物件の明け渡しの際に、物件を借りた時点での原状に復する義務があります。しかし、借りた時点で室内が全く新しい状態だったとしても、明け渡し後に借りる前と同じような真新しい状態と同等に戻す義務は負わないと考えられています。
民法は「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。 以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う」旨規定しています。これは通常の使用等によって発生した損耗の原状回復義務につき、「建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である」（最高裁平成17年12月16日第二小法廷判決）と判示し、原則として賃借物に生じた通常損耗については、賃借人は回復する義務を負わないとしている判例法理を明文化したものとされています。
にもかかわらず、実際には建物を明け渡した際に、貸主や管理会社から原状回復費用の名目で上記のような法が予定している負担以上の負担を借主に請求するという事案が多発しており、弊所でも賃貸物件明け渡し後の原状回復についてのトラブルの相談を多く受けています。
2 契約書の規定の確認
最近の契約書では、通常損耗を除くいわゆる特別損耗につき、原状回復義務が課せられていることが多いようですが、民法改正前の契約書では単に明け渡しに伴い原状回復義務を課している条文が多い印象です。いずれにせよ契約書は交渉や裁判で重要な証拠となりますので、早いうちに確認をしておいた方がよいでしょう。
3 証拠の保全
交渉や訴訟においては、証拠が非常に重要です。訴訟になった場合、貸主側は必ずと言っていいほど写真を証拠として提出してきます。できれば入居前後の写真やビデオを撮って保管しておくことが望ましいですが、相談に来られる方はどちらの写真等も保管されていないことが多いです。
管理会社からの精算に関する書類が届いた場合、ご自身が撮影された室内の写真は、管理会社等に反論する有力な証拠となります。少なくとも荷物搬出後の室内の写真は撮っておきましょう。また、契約書は退去後も捨てないで保管しておきましょう。契約書の規定ぶりで今後の交渉の仕方や訴訟戦略が変わってきます。
4 管理会社からの精算書の送付
退去後に、管理会社等から精算書が送られてきますが、クロスの全面張り替えや室内クリーニング費用など本来は貸主が負担すべきかもしれない費用も上乗せして請求してくることが多いように思います。この時点で弁護士や認定司法書士（※）に相談することをお勧めします。住宅の原状回復費用の場合、賃貸人の請求額が１４０万円を超えることは少ないと思われます。
福岡県司法書士会では賃貸トラブルホットラインを設置しています。
電話 092-714-0616（毎週月曜日・水曜日:午後4時～午後6時、土日祝休み）
https://www.fukuokashihoushoshi.net/consultation/hotline.html
5 管理会社等との交渉
弁護士や認定司法書士に依頼していれば、あなたの代理人として管理会社等と交渉し、原状回復費用を妥当な水準でまとめてくれます。但し、弁護士や認定司法書士に報酬を支払う必要があります。
自ら交渉する場合は理論武装が必要です。国土交通省のＨＰに「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が掲載されていますので読み込んで対応してください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
6 裁判所より貸主を原告とする訴状が届いたとき
管理会社等との交渉が決裂した場合、貸主が裁判に訴える場合があります。この場合は訴訟対応が必要となります。本人訴訟という選択肢もありますが、訴訟は長い場合は１年近く続くケースもあります。その間、反論書を準備して、複数回裁判所に出向かなくてはなりません。ことここに至っては弁護士や認定司法書士に依頼した方がいいと思われます。長丁場になることを覚悟して訴訟に臨んだ方がいいでしょう。
7 最後に
原状回復費用請求の裁判は時間と費用がかかります。訴訟に発展する前に交渉で終わらせることが望ましいと思われます。また、紛争を避けるために賃借期間中、賃借物件を大切に取り扱うことや管理会社等とコミュニケーションを取ることも重要です。
※認定司法書士は、「簡裁訴訟代理関係業務」を行うことができます。
具体的には簡易裁判所において、訴額（請求額）が金140万円までの民事紛争について、民事訴訟手続、即決和解手続、支払督促の手続、証拠保全の手続、民事保全の手続、民事調停の手続を行うことができます。
